Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym – poradnik krok po kroku

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. W wielu przypadkach oznacza to zaciągnięcie kredytu, który będzie spłacany latami, co stanowi duże obciążenie dla domowego budżetu. Wiele mieszkań kupowanych jest na rynku wtórnym. Dlatego dzisiaj podpowiemy krok po kroku jak kupić mieszkanie. 

Poszukiwanie mieszkania

Pierwszym krokiem na drodze do M jest znalezienie odpowiedniego mieszkania. Warto zastanowić się, jakie cechy powinno posiadać idealne mieszkanie. Oznacza to nie tylko wielkość i liczbę pokoi, ale także lokalizację i dostęp do infrastruktury (szkoły, przedszkola, komunikacja miejska, firmy itp.). Ponadto rozważenie, które z tych czynników są pierwszorzędne, a które drugorzędne, może pomóc w dokonaniu wyboru spośród kilku sugestii. 

Sprawdzenie stanu prawnego przed zakupem mieszkania

Po dokonaniu wstępnego wyboru mieszkania, które nam się podoba i udanej wizji lokalnej, warto sprawdzić jego stan prawny. Tu z pomocą przychodzą pośrednicy, którzy dzięki swojej wiedzy wiedzą co i gdzie sprawdzić. Księga wieczysta i wpisy w niej zawarte są bardzo ważne. Warto sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Warto też sprawdzić, czy rem ma ograniczone uprawnienia. Pańszczyzna lub dożywocie, wszczęto postępowanie egzekucyjne. Ważne jest również, aby właściciele domów nie zalegali z płatnościami na rzecz gminy lub spółdzielni mieszkaniowej.

Warto jednak wiedzieć, że zakup mieszkania wpisanego w IV księdze wieczystej w związku z zadłużeniem hipotecznym z tytułu zaciągniętego kredytu na zakup nie stanowi przeszkody w zakupie. W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie dodatkowych dokumentów, tzw. zobowiązań, z banku, z którego zaciągnięto kredyt i odpowiednie przetworzenie sprzedaży. 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Po pozytywnej weryfikacji stanu prawnego interesującego Cię mieszkania i podjęciu decyzji o zakupie następuje podpisanie umowy. Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt, musisz podpisać umowę przedwstępną. Umowa ta staje się wówczas podstawą do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Taką umowę zawiera się również przy zakupie mieszkania za gotówkę, ale mieszkanie to jest obciążone hipoteką kredytu zaciągniętego wcześniej przez obecnego właściciela. Ponadto istnieje możliwość zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w przypadku, gdy z jakiegoś powodu zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości nie jest możliwe, a użytkownik chce potwierdzić zamiar nabycia lokalu mieszkalnego i ustalić warunki transakcji. Umowa przedwstępna może zostać zawarta na piśmie, ale forma notarialna nie jest tutaj wymagana. Aby jednak zapewnić bezpieczeństwo całej transakcji, warto zdecydować się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Takie umowy mają silniejszą moc prawną i pozwalają później dochodzić swoich praw w sądzie. Oczywiście jeśli jedna ze stron odmówi podpisania umowy przyrzeczonej. Po podpisaniu takiej umowy dokonuje się wpisu w księdze wieczystej. Wpis wskazujący na podpis uniemożliwiający właścicielowi zawarcie tymczasowej umowy z więcej niż jedną osobą. Może się to zdarzyć, jeśli właściciel jest niewierny, a umowa została zawarta tylko na piśmie. 

Zadatek

Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek. Jest to określona w umowie kwota, którą kupujący wpłaca sprzedającemu potwierdzając chęć zakupu nieruchomości. Przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej kwota ta jest zaliczana na poczet płatności za całą nieruchomość.

W sytuacji, gdyby jednak nie doszło do podpisania umowy przenoszącej własność z winy kupującego, to sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Gdyby umowa przyrzeczona nie została podpisana z winy sprzedającego, to kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast, gdyby umowa nie została zawarta z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron, to zadatek powinien zostać zwrócony.

Umowa przenosząca własność czyli umowa przyrzeczona

Ostatnią formalną rzeczą, która oddziela nas od posiadania mieszkania, jest podpisanie Umowy Przeniesienia Własności. Niniejsza umowa musi być podpisana w formie poświadczonej notarialnie i jest nieważna w jakiejkolwiek innej formie. Wszystkie strony umowy muszą stawić się osobiście w celu podpisania umowy. Jeżeli z jakichkolwiek przyczyn jedna ze stron nie może stawić się osobiście, jej pełnomocnikiem może być inna osoba na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego w formie aktu notarialnego.

Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt, to po jego podpisaniu będziesz musiał udać się do banku. Tam pieniądze są aktywowane i przekazywane na konto sprzedawcy. Jeśli nie udzielasz pożyczki, musisz przelać równowartość kwoty na konto sprzedawcy w określonym terminie po zawarciu umowy. 

Odbiór mieszkania

Po dopełnieniu wszystkich formalności i otrzymaniu przez sprzedającego pełnej zapłaty za mieszkanie, zorganizujemy przekazanie kluczy. W tym czasie będziesz musiał spisać wskazania liczników i sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania opisujący stan mieszkania. To ważny dokument, który będzie podstawą przyszłych zmian w umowach na dostawy mediów. Po przekazaniu kluczy możemy w końcu cieszyć się naszym domem.